Lang­fris­tig dy­na­misch

Zwischen Allschwil und Schlieren, einer Gemeinde in der Zürcher Metropolregion mit einer starken ­Urbanisierung, gibt es viele Parallelen. Beide Gemeinden profitieren von ihrer Nähe zu wirtschaftlich starken ­Zentren, zeichnen sich als Standorte für die Life-Science-­Industrie aus und erleben ein dynamisches Wachstum bei Bevölkerung und Arbeitsplätzen.

Wachstum und Produktivität in einer ­dynamischen Region

Die Bevölkerungsentwicklung in Allschwil zeigt seit Jahren kontinuierlich aufwärts: Zwischen 2014 und 2023 wuchs die Bevölkerung um rund 8 % auf 22 300 Einwohnerinnen und Einwohner. Dieser gegenüber Basel relativ starke Zuwachs unterstreicht Allschwils Attraktivität als Wohnort, beruht aber auch auf der Anbindung an Basel – dem zweitattraktivsten Wirtschaftsstandort der Schweiz nach Zug – und der Nähe zum Flughafen Basel-Mulhouse. Auch Schlieren weist gegenüber Zürich ein ausgeprägteres Wachstum auf. Die starken und stabilen Wachstumskurven verdeutlichen, dass beide Gemeinden ihre grossen Potenziale ausschöpfen [Grafik 1].

Diese Entwicklungen setzen sich gemäss Prognosen fort: bis 2050 wird ­Allschwil um 7 % respektive ca. 1600 Ein­wohnerinnen und Einwohner wachsen. Für Schlieren wird ein Plus von 19 % prognos­tiziert, allerdings auf einer etwas höheren Ausgangsbasis [Grafik 2].

Ein Indiz für die Produktivität eines Standorts ist das Verhältnis zwischen der Bevölkerungszahl und den Beschäftigten. In Allschwil kommen auf 100 Einwohnerinnen und Einwohner 85 Beschäftigte; in Schlieren sind es 106. Zwischen 2015 und 2023 wuchs die Zahl der Beschäftigten in Allschwil von etwa 11 800 auf 13 500 (plus 14 %), während die Bevölkerung im gleichen Zeitraum um 8 % zunahm. In Schlieren stieg die Zahl der Beschäftigten von 19 000 auf knapp 21 000 (plus 10 %), während die Bevölkerung um 16 % zulegte. Somit baute Allschwil seine Rolle als Arbeits- und Industriestandort weiter aus, ­während Schlieren stärker als Wohnstandort wuchs.

Life Science als Wachstumsmotor

Besonders der Allschwiler Industriesektor ist bemerkenswert dynamisch: Zwischen 2015 und 2022 stieg die Zahl der Arbeitsplätze um 26 % [Grafik 3]. Damit hebt sich die Gemeinde als bedeutender Industriestandort – insbesondere für die Pharma- und Life-Science-Branche – deutlich von Basel, Schlieren und Zürich ab.

Mit der spezialisierten Ausrichtung zieht Allschwil Unternehmen an, die von der Nähe zur Stadt Basel, deren globaler Strahlkraft in der Life-Science-Branche und hoch qualifizierten Arbeitskräften profitieren. Schlieren, das ein moderateres Wachstum von 5 % verzeichnet, zeigt hingegen eine stärkere Diversifikation hin zu technologie- und dienstleistungsorientierten Branchen. 

Laut Prognosen wird die Zahl der Beschäftigten in Allschwil bis 2050 um weitere 15 % oder 1700 Arbeitnehmende steigen, was der Gemeinde im Industriesektor langfristig eine führende Rolle einbringen kann [Grafik 4]. Gleichzeitig birgt diese Entwicklung Herausforderungen: Es müssen weitere Entwicklungsflächen und attraktive Arbeitsumgebungen bereitgestellt werden. 

Geschossflächenverteilung und Bautätigkeit

An der Verteilung der Geschossflächen im Gebäudebestand lässt sich die aktuelle Nutzungsstruktur ablesen: Allschwil verfügt über insgesamt rund 1.2 Mio. m² Geschäftsflächen. Etwa 50 % dieser Flächen entfallen auf den Industriesektor, während 30 % Infrastrukturflächen sind. Die verbleibenden 20 % verteilen sich auf Büro-, ­Verkaufs- und Gastronomienutzungen. Schlieren hingegen zeigt eine gleichmässigere Verteilung, bei der jeweils etwa 30 % auf die jeweiligen Nutzungen entfallen. 

Aufgrund verstärkter Bautätigkeit in den letzten acht Jahren wuchsen die Industrieflächen in Allschwil stark an; auch der Zuwachs an Arbeitnehmenden in ­diesem Bereich war mit 17 % fast dreimal so hoch wie in Schlieren. Zwischen 2013 und 2023 wurden in Allschwil etwa 1.34 Mrd. Fr. investiert, was einem durchschnittlichen jährlichen Pro-Kopf-Investitionsvolumen von rund 6400 Fr. entspricht. In Schlieren lag dieses im gleichen Zeitraum bei rund 1.45 Mrd. Fr. oder etwa 7640 Fr. pro Kopf. Während in Schlieren zwei Drittel der Investitionen in Neubauten und ein Drittel in Umbauten flossen, lag in Allschwil der Anteil der Neubauten mit 75 % noch höher.

Allschwil übertrifft vor allem seit 2019 die Investitionsvolumen von Schlieren, Basel und Zürich. Neben dem Bau von 830 Wohnungen zwischen 2013 und 2022 wurden in Allschwil zwischen 2018 und 2022 pro beschäftigter Person rund 14 600 Fr. investiert. 

Zum ­Vergleich: In Basel lag dieser Wert 40 % niedriger, in Schlieren bei rund 9700 Fr. und in Zürich bei 8200 Fr. Gleichzeitig hat die Dynamik im Wohnungsbau abgenommen; lediglich 72 Wohnungen wurden seit 2020 bewilligt. 

Preise und Entwicklung am Immobilienmarkt

Dabei hat die Gemeinde im Vergleich zu Basel und Schlieren günstigere Angebotspreise für Wohnungen anzubieten. Die Mietpreise in Allschwil verzeichnen in den letzten Jahren eine moderate, aber stetige Steigerung. Das 50 %-Quantil¹ für eine 3.5-Zimmer-Wohnung stieg von 1400 Fr. pro Monat im Jahr 2022 auf 1550 Fr. im Jahr 2024 (plus ca. 11 %). In Basel lag der Preis für eine vergleichbare Wohnung im Jahr 2024 bei 1840 Fr., ­während Schlieren mit einem Mietpreis von 2030 Fr. pro Monat noch teurer war. 

Im Segment der Büroflächen (inkl. Laborflächen und Flächen für die Forschung und Entwicklung) verzeichnete Allschwil über die letzten Jahre ebenfalls eine konstante Preisentwicklung. Der Nettomietpreis im 50 %-Quantil stieg von 181 Franken pro Quadratmeter und Jahr (Fr./m²a) im Jahr 2022 auf 192 Fr./m²a im Jahr 2024 (plus 6 %). Schlieren verzeichnete demgegenüber einen Anstieg von 193 Fr./m²a auf 214 Fr./m²a (plus ca. 11 %). Damit sind die Allschwiler Angebotspreise insbesondere für die Life-Science-Branche wettbewerbsfähiger.

Allschwil – mit langfristiger Dynamik

Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung mit anhaltendem Trend in der Bevölkerungsentwicklung unterstreicht die Attraktivität von Allschwil als Wohnort. Gleichzeitig hat sich die Gemeinde als bedeutender Arbeits- und Industriestandort positioniert. Besonders der Industriesektor verzeichnet ein überdurchschnittliches Wachstum, getragen von der starken Life-Science-Branche und der globalen Strahlkraft Basels. Neue Unternehmensansiedlungen und Investitionen haben die Identität nachhaltig geprägt, und diese Entwicklung wird voraussichtlich weiter anhalten.

Aufgrund der im Vergleich zu Schlieren und Basel günstigeren Angebotspreise für Geschäfts- und Wohnflächen hat Allschwil einen deutlichen Wettbewerbsvorteil, insbesondere im Life-Science-Cluster. Geplante Infrastrukturprojekte könnten zudem neue Entwicklungsimpulse und die Schaffung zusätzlicher Wohnraumkapazitäten generieren. Während ein Grossteil der Investitionen in Neubauten geflossen ist, besteht noch erhebliches Potenzial für Umbauten.

Aus diesen Gründen wird die Gemeinde Allschwil mit ihrer strategischen Lage, ihrer starken wirtschaftlichen Basis und einer zukunftsorientierten Infrastrukturentwicklung nicht nur ihre aktuellen Prognosen übertreffen können, sondern auch langfristig als dynamische Gemeinde gelten. 

1 Ein Quantil ist ein statistischer Wert, der eine Datenmenge in gleich grosse Teile unterteilt. Das 50 %-Quantil (Median) gibt an, unterhalb welchen Werts 50 % der Daten liegen, während das 90 %-Quantil den Wert markiert, unter dem sich 90 % der Daten befinden. Es schliesst somit die obersten 10 % der Werte aus.

Publikationsreihe «Dynamische Gemeinden»

Schweizweit erleben derzeit Gemeinden unterschiedlicher Grösse eine teilweise schnelle, umfassende und tiefgreifende Transformation. In dieser Entwicklung sind sie gesetzlich einer haushälterischen Nutzung des Bodens und gesellschaftlich einer qualitätsvollen Veränderung des gebauten Lebensraums verpflichtet. Für eine in jeder Hinsicht nachhaltige Siedlungsentwicklung nach innen sprechen aber noch weitere Gründe. 
Die Publikationsreihe «Dynamische Gemeinden» porträtiert Gemeinden, die sich in einer besonders starken Innenentwicklung befinden, zeigt, welche städtebaulichen, verkehrsplanerischen und sozialräumlichen Ziele sie dabei verfolgen, lässt Akteurinnen und Akteure zu Wort kommen, reflektiert die spannenden Transformationsprozesse und identifiziert wichtige Zukunftsthemen.

Band 1: Allschwil BL